Depuis plusieurs années, le secteur du bâtiment et de la construction connaît plusieurs changements profonds qui se traduisent par la nécessité d’intégrer rapidement et effectivement les transitions écologiques. Pour répondre efficacement à ces défis qui revêtent plusieurs complexités grandissantes, il devient primordial d’opérer ces transitions avec des experts pédagogues qui sauront vous accompagner à chaque étape du processus.
Pourquoi une rénovation globale ?
Parce que le logement est le second poste émetteur de CO2 après le transport, le gouvernement a fait de la rénovation énergétique des bâtiments une priorité nationale. Rénover l’ensemble du parc immobilier au standard BBC d’ici 2050 est l’un des objectifs du projet de loi Climat et Résilience avec une étape visant à éliminer les passoires thermiques d’ici 2025.
La législation impose à tout propriétaire d’améliorer les performances énergétiques de son bâtiment dès lors que des travaux importants sont envisagés. Depuis le 1er janvier 2021 : il est interdit d’augmenter les loyers des passoires thermiques dans les zones tendues. Depuis le 1er janvier 2023 : les logements qui consomment plus de 450 kWh/m2 seront interdits à la location. (classe G). En 2028 : les logements de la classe F seront à leur tour interdits à la location.
Le Plan France Relance a mis en place des facilités, à travers MaPrimeRénov’ Copropriétés et le programme SARE pour accompagner techniquement et financièrement les copropriétaires dans la démarche.
En dehors des considérations écologiques, la rénovation globale en copropriété est également l’occasion de résoudre des pathologies récurrentes (humidité, sensation de froid, façades abîmées) et/ou de répondre à un besoin d’entretien d’urgence (fuite en toiture, chaudière en panne etc).
C’est souvent à l’occasion d’un ravalement, ou lors de la réfection d’une toiture que la question d’une rénovation globale se pose. Le cadre réglementaire interdit aujourd’hui la réfection d’une façade ou d’une toiture sans mise en place d’un isolant. Dans un souci d’efficacité et de réduction des coûts, les pouvoirs publics, par le décret du 30 mai 2016, en application de la Loi de transition énergétique pour la croissance verte, ont rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2017 la réalisation conjointe de ces travaux de rénovation lourde avec des travaux d’amélioration des performances thermiques des bâtiments.
Une rénovation globale en copropriété représente un projet d’ampleur inhabituelle, tant sur le plan technique, humain, financier, juridique, qu’organisationnel. Pour mener à bien un projet de ce type, il est essentiel d’être accompagné.e.s par un architecte expert qui apporte une vision holistique de cette problématique et qui sait constituer une équipe de spécialistes pour adresser l’ensemble des dimensions afférentes aux projets de rénovation globale.
Le rôle de l’architecte est aussi crucial que celui du médecin. Là où le médecin diagnostique le corps humain en prenant en compte ses composantes et son fonctionnement anatomique en vue d’améliorer la santé globale de l’être humain, l’architecte est l’homme ou la femme de l’art qui examine le bâtiment, son environnement, ses composantes, son fonctionnement et prescrit ainsi les solutions techniques et architecturales adéquates à chaque projet de rénovation. Mais ce n’est qu’avec un travail d’écoute active et en co-construction avec les usagers et le syndic que l’équipe de professionnels pourra proposer un projet répondant aux véritables besoins et attentes des copropriétaires.
Les avantages d’une rénovation globale:
Valorisation du patrimoine : un bon DPE = +30 % de valeur pour votre appartement (selon l’étude Dinamic de 2016).
Nouvelle qualité esthétique des façades et entretien efficace de votre bâtiment: c’est l’occasion de vérifier l’ensemble des composants de votre bâtiment.
Réaliser des économies d’énergie et bénéficier de subventions tout en rentabilisant l’entretien.
Confort d’été et d’hiver : en hiver une rénovation globale évite les murs et les fenêtres froides. En été, elle réduit la température intérieure d’environ 3 °C.
Vivre dans un bâtiment plus sain : suppression de l’humidité et des risques de moisissures et amélioration de la qualité de l’air intérieur.
Un impact écologique non négligeable : le bâtiment est le premier poste français de production de CO2.
Globaliser le chantier permet de faire un chantier pour tout, en une seule année pour plusieurs travaux avec une seule AG pour voter tous ces travaux avec un seul emprunt pour les financer.
Comment se déroule un projet de rénovation globale ?
L’élément déclencheur d’une rénovation globale en copropriété dépend de la situation de chacun.
Il peut s’agir d’un problème de chaufferie, d’un patrimoine dégradé, de la présence de pathologies telles que des moisissures, de l’humidité, des fuites récurrentes ou encore un souhait de limiter la facture énergétique, une conscience écologique. Dans tous les cas, pour que le projet aille au bout, il doit être porté par une envie des usagers. C’est le projet des copropriétaires et il leur appartient.
En effet, ce n’est que lorsque la copropriété souhaite réellement valoriser son patrimoine qu’un projet de rénovation globale peut voir le jour dans de bonnes conditions.
La première étape consistera donc à sensibiliser l’ensemble de la copropriété et à créer du lien pour favoriser le dialogue. Le réseau France Renov’, l’équipe CoachCopro de l’Agence Parisienne du Climat et de La Copro des Possibles sont à votre disposition pour vous assister dans cette phase. C’est le moment de choisir un Assistant à la Maîtrise d’Ouvrage pour vous accompagner sur les volets techniques et financiers.
Ensuite, il s’agira de recenser l’ensemble des besoins, individuels et collectifs. Des ateliers de discussions et de nombreux outils sont disponibles sur notre site pour aider les copropriétaires et syndics à l’établissement de la liste des besoins.
L’étape suivante consiste à faire réaliser un Diagnostic Technique Global par des professionnels aguerris (Architecte et bureau d’étude). Vous trouverez dans la médiathèque, un cahier des charges pour organiser la consultation ainsi qu’une notice explicative. Le DTG permettra de profiler un minimum de trois scénarios de travaux avec des niveaux de performance énergétique graduels. Le conseil syndical, en collaboration avec le reste de la copropriété, sélectionne alors le scénario correspondant à leur attente.
L’équipe du DTG est maintenant en mesure de concevoir, avec les copropriétaires, leur projet de rénovation, en lien avec l’état du bâti, leurs besoins et les objectifs thermiques.
Les professionnels vont alors prescrire les éventuels diagnostics complémentaires, dessiner et décrire le projet dans ses détails.
Une fois le projet bien défini, Architectes et bureau d’étude vont réaliser un Dossier de Consultation des Entreprises composé de :
- L’ensemble des diagnostics (DTG, amiante, plomb, structure…),
- Les pièces graphiques (Plans avant / après échelle 1/100ème, détails…
- Les Cahiers Des Charges Techniques Particulières (Descriptif précis des travaux à réaliser)
- Le Cahier des Clauses Administratives Particulières (Document précisant le mode de fonctionnement administratif de l’opération)
- La décomposition de Prix Global et Forfaitaire (il s’agit du cadre de devis permettant de comparer les offres des entreprises)
- Le planning de réalisation des travaux
- Le règlement de consultation (Document définissant les modalités de réponse).
Vient ensuite l’heure de l’analyse des offres. Pour assurer toute transparence au processus, le conseil syndical reçoit directement les offres des entreprises. Z.A.Consulting réalise alors une première analyse technique, administrative et financière des réponses. Une audition des entreprises sélectionnées est alors organisée avec le Conseil syndical. C’est l’occasion de poser toutes les questions techniques et d’organiser la négociation.
Les entreprises ont la possibilité de revoir leur copie et un dernier rapport d’analyse des offres est transmis au CS. Là encore, la décision finale appartient à la copropriété.
Une fois l’entreprise sélectionnée, c’est le moment de lancer le plan de financement individuel. C’est fort de ce tableau définissant le coût et le reste à charge mensuel pour chaque copropriétaire que le CS pourra présenter le projet à l’ensemble de la copropriété pour obtenir un vote positif des travaux.
Une fois les travaux votés, les autorisations d’urbanisme, les demandes de financements et de crédits collectifs sont déposés. Le syndic lance également les appels de fonds.
Les travaux commenceront alors avec une phase de préparation de chantier, et selon le planning prédéfini.
L’équipe de Z.A.Consulting vous accompagne pas à pas tout au long du processus.
